Русские агентства по недвижимости в паттайе. О компании

Действительно Паттайя считается на всей территории Таиланда самым, пожалуй, экскурсионным городом. Не только в самом городе совершается множество экскурсий, но еще отсюда организовываются поездки во все уголки страны. Отсюда также можно попасть в соседние страны – Лаос, Вьетнам и Камбоджу. В особенности приятным для туристов является то обстоятельство, что цены на экскурсии из Паттайи все-таки намного ниже, чем в других городах Таиланда. Наверное, потому, что здесь очень много таких предложений.

Больше всего туристов, как правило, мучает вопрос – где же все-таки приобретать эти самые экскурсии? У туроператоров или же в уличных агентствах? По этому поводу существует множество мнений, но в конечном итоге право выбора остается исключительно за вами. И исходить оно будет из личного опыта, бюджета и личных потребностей.

У любого туриста, приехавшего в Таиланд, сразу же складывается противоречивое мнение о том, где же все-таки лучше покупать экскурсии. Туроператор в лице отельного гида, естественно, будет вас всячески отговаривать от покупок экскурсий у так называемых «уличных агентств». А по телевизору, да и сами эти агентства постоянно будут навязывать вам мысль, что экскурсии у них практически те же самые, только значительно дешевле. Эта своеобразная информационная война многих просто сбивает с толку и вводит в глубокие раздумья.

Насчет стоимости экскурсий, надо заметить, что туроператоры благодаря такой усиленной конкуренции стали существенно снижать стоимость своих экскурсий. Они стараются, чтобы их цены были сопоставимы с ценами «уличных агентств», и во многом даже добились успеха. А на некоторые виды экскурсий, например, цены у туроператоров даже бывают несколько ниже.

Потом вопрос насчет идентичности экскурсий туроператора и «уличных агентств» очень и очень спорный. Это соответствует истине далеко не всегда. И если такое и случается, то вряд ли туроператор сделает стоимость своей экскурсии выше в данном примере. Не забывайте, что комфорт у уличных агентств все-таки намного ниже в сравнении с туроператором, к тому же они упускают многие «изюминки» крайне интересные путешественникам. Часто случается такое, что на экскурсии не бывает русскоязычного гида, либо же он бывает только в какой-то части поездки.

Да, это возможно, но существуют некоторые особенности. Иностранные граждане имеют право приобретать недвижимость на себя в кондоминиумах, но только если это не превышает 49% от общей площади самого кондоминиума. Для приобретения дома необходимо зарегистрировать на себя тайскую компанию, т.к. по законодательству Таиланда, иностранный гражданин не может иметь в собственности земельный участок. Сама недвижимость оформляется на тайскую компанию. Таким образом, вы становитесь владельцем компании, в собственности которой имеется недвижимость. Более подробную информацию вы можете получить у наших специалистов, а также наших тайских коллег, которые могут проконсультировать вас по средствам skype, или письменно ответив на интересующие вас вопросы.

Выбранную вами квартиру вы можете зарезервировать, подписав на месте резервационный договор. При резервировании объекта вносится депозит ок. 50 000 бат. Как правило, в течение месяца со дня подписания вышеуказанного договора, подписывается договор купли-продажи. Оставшаяся сумма вносится частями в процессе строительства объекта или частично после его завершения. Оплачивать можно наличными на месте или путем банковского перевода. При ввозе валюты на территорию Тайланда необходимо соблюсти все требования законного ввоза валюты или чеков. Ввезенную валюту необходимо обменять на местную - баты. Банковский перевод осуществляется с иностранного счета на тайский. В обоих случаях необходимо получить в банке специальную справку. После оплаты покупателем переходных налогов, ему выдается свидетельство - Чанот, заверенное Земельным Департаментом Таиланда, на основании которого иностранный гражданин становится полноправным собственником квартиры.

Для приобретения дома существует два законных варианта:

1. Долгосрочная аренда земли на тридцать лет с правом последующего двукратного продления на тот же срок, о чем обязательно должно быть указано в договоре аренды земли. Землю вы арендуете у тайского собственника, что регистрируется в земельном управлении.
2. Самый распространенный способ - регистрация на себя тайской компании, в которой 51% уставного капитала должно принадлежать тайскому гражданину. Далее данной компанией приобретается дом. Таким образом, вы являетесь собственником компании, на которую оформлен дом.

Депозит не возвращается при одностороннем расторжении резервационного договора.

В Тайланде иностранный гражданин не может полноправно владеть земельным участком, но он может приобрести в единоличное владение квартиру в кондоминиуме, которую он имеет право завещать. В Таиланде не существует специального налога на получение наследства, но при переоформлении права собственности на квартиру необходимо уплачивать налог. Оформлять завещание в Тайланде следует у тайского юриста. Что касается арендуемой земли: в случае смерти арендатора земли, имущество, находящееся на этой земле, не переходит к наследникам иностранного гражданина. В таком случае возможно лишь взять на себя права аренды, но без права дальнейшего продления ее срока.

Налогов на некоммерческую недвижимость не существует в Таиланде. Есть так называемые «переходные налоги», которые оплачиваются единовременно при покупке квартиры.

Комиссию агентству при покупке недвижимости в Таиланде всегда платит продавец, а не покупатель!

На момент получения Свидетельства о праве собственности оплачиваются следующие переходные налоги:

• 0.5% от оценочной стоимости покупки - гербовый сбор,
• 2 % налог на переход права собственности,
• 3,3% предпринимательский налог,
• 1% налог с оборота.

Как правило, эти налоги взимаются поровну с продавца и покупателя, либо по взаимной договоренности - одной из сторон. Этот пункт следует внести в договор купли-продажи квартиры заранее.

Нет, ипотечные кредиты иностранным гражданам не предоставляются. Застройщики могут предоставить вам рассрочку с уплатой первоначального взноса и последующими ежемесячными платежами по договоренности. При покупке квартиры в кондоминиуме как правило предоставляется рассрочка сроком на два года.

Стоимость аренды в Тайланде составляет в среднем от 0,8 до 1,2 % в месяц от стоимости жилья. Так например, квартиры в кондоминиумах стоимостью от 800,000 до 1,000,000 бат предоставляются в аренду на короткие сроки от 10,000 до12,000 бат в месяц, а на длительный срок от 7,000 до 9,000 бат в месяц.

Стоимость аренды может меняться в зависимости от сезона (спроса). Наибольшим спросом пользуется недвижимость с полной меблировкой. Близость к морю также играет большую роль.

Возможно. Этот вопрос чаще всего интересует российских граждан, т.к. в России агентская комиссия подразумевает под собой дополнительные затраты на услуги риэлторов. При покупке недвижимости в Тайланде комиссию агентству выплачивает застройщик или владелец недвижимости, а не покупатель. Даже если вы обратитесь к застройщику напрямую, цена для вас будет той же, что вы заплатите через агентство.

Для самостоятельной покупке недвижимости, необходимо разбираться в тайском законодательстве, а также владеть английским языком. Денег вы не сэкономите, а сил и времени потратите больше.

При выборе агентства недвижимости попросите показать лицензию, а также обратите внимание на состав офисных сотрудников. Согласно местному законодательству, в агентстве должны работать не только иностранные граждане, но и тайские сотрудники.

• кондо от 700 тыс. р. (вторичка), от 1300 тыс. (первичка)
• дома от 900 тыс. р. (вторичка)

Себестоимость владения недвижимостью:

• Кондо : кроме ежемесячных платежей за воду и эл-во, вы будете платить один раз в год определенную сумму на содержание инфраструктуры кондо (20 - 40 тыс. бат в год в зависимости от метража). В ваше отсутствие с одного счетчика снимается определенная сумма, на поддержание эл. сети в рабочем состоянии (в г. Паттайя 40 бат в месяц).
• Дома: поскольку фаранг (нетаец) может приобрести дом только на фирму, то необходимо будет раз в год сдавать бухгалтерскую отчествность. Услуги юриста по подготовке и сдаче нулевого годового отчета составляют около 12 тыс. бат. Налога на недвижимость нет, если только недвижимость не используется в коммерческих целях. Если в фирме вести деятельность - тогда месячное обслуживание для небольших оборотов 4-5 тыс. бат/мес.

Черный список агентств недвижимости в Паттайе (отзывы):

"А вот на днях хотели другу кондо снять зашли в "Fair propetiys" так минут 15 стояли ждали внимания к себе, из 12 предложений выбраных на сайте действующих не оказалось ни одного, а потом тайка так грубо с нами разговаривала что жена у меня заплакала. Осадок неприятный остался. Первый раз такое в Тае наблюдали"

"Fair propetiys на самом деле контора, которых в Паттайе сотни, просто у них сайт хороший И вот на этом сайте зачастую можно видеть предложения, которых не существует в природе. Приходишь к ним, а они предлагаю другие варианты. На фотографиях хорошая мебель и красивое убранство, топаешь смотреть, а там убогость какая-то. Только зря время потратил."

"Fair propetiys арендодателям денег не платят за сданную недвижимость, мотивируя кризисом, арендаторам не возвращают депозит (залог)"

Процесс покупки недвижимости в Таиланде:

1. Покупаете чеки American Express

Если тупо купить чеки на 100000$ в одном банке за раз, то банк скорее всего сообщит о вас налоговой. Покупайте в разбивку, суммами по 300000 р. и вы никому не нужны.

2. В аэропорту при вылете на таможне обязателньо их декларируете. Из России можно вывозить в дорожных чеках любую сумму (только не забудьте задекларировать письменно на таможне).

Вы заполняете два экземпляра декларации - один уходит в таможню, второй у вас и обратите внимание - все печати, подписи и разрешения на выпуск должны стоять и во втором экземпляре.

Это вам понадобится когда, если сделка у вас не состоялась и вы везете чеки назад, то вы опять уже по прилету в РФ заполняете декларацию на ввоз чеков и прилагаете к ней декларацию с которой вас выпустили из РФ.

При переводе денег безналом из РФ со счета, туда - у некоторых возникают проблемы с российской налоговой, поэтому American Express - это самый оптимальный вариант.

Также декларации вам пригодятся в случае продажи недвижимости в Таиланде, чтобы объяснить происхождение денег при въезде в Россию.

3. В аэропорту Бангкока по прилету получаете справку, что легально ввезли в страну чеки (это место, где выдают справки нужно найти, не сразу понимают, что тебе нужно, но при настойчивости все достижимо). Ваши данные записывают в книгу и выдают справку с указанием суммы. После прохождения паспортного контроля спускаетесь по эскалатору на 1 этаж и разыскиваете таможенный отдел, далеко ходить не надо - спросите или на вывесках поищите.

4. Перед покупкой недвижимости в Таиланде необходимо получить в Land Office разрешение (как иностранцу) на покупку жилья. А это занимает 2 недели.

5. Общаетесь с хозяевами или агентами по недвижимости - их там много.

Если хотите приобрести квартиру без муравьев и пр. насекомых, то ищите вариант без кондиционера.

6. Подобрав вариант - все обсуждаете и надеетесь, что Вам говорят правду! Заранее оговариваете тыкая пальцем попредметно, что Вам оставляют из мебели и электроприборов.

7. Идете в банк открывать счет, может потребоваться письмо из миграционной службы.

8. Открываете счет в местном банке, там-же свои чеки ложите на счет. Назначение счета должно быть - на приобретение недвижимости, а не на Депозит. Для чего это. Вам после обмена денег и зачисления их на счет дадут справку, которая также потребуется в случае вывоза денег из Таиланда.

9. Идете в банк с хозяином кондо и другом(говорящим и читающим по тайски) или юристом - берете в банке чек на некую сумму (например 600000 или 1000000 бат - в зависимости от этой суммы будете платить трансфер. С 600000 бат нужно будет заплатить 40000 бат - обычно пополам). Трансфер - это налоги с суммы сделки.

Важно понимать менталитет тайцев - они не могут сказатть нет, и если передумали продавать или хотят цену выше - они долго морочат голову, переносят встречи и т.д. И они не могут делать дела быстро, у многих кондо заложены в банке - это нормальная практика, но нужно время и деньги, чтобы снять банковский залог. Если у Вас просят большой депозит - значит скорее всего кондо заложено в банке. Поэтому лучше иметь несколько вариантов для покупки одновременно.

Сумма депозита (предоплаты при покупке) до 10%, обычно просят как можно больше. Контракт на депозит должен быть оформлен с копией ID хозяина, где виден образец его подписи и при наличии копии чанота. Иначе дадите депозит человеку, неимеющему или формально неимеющему отношение к этой квартире.

Очень советую посмотреть оригинал чанота (свидетельство о владении) - это большая чуть желтоватая бумага со всей историей вашей недвижимости (кто, кому и когда продал или какому банку заложил или перезаложил). У многих кондо до сих пор нет даже разрешения на строительство. А они стоят и недвижимость в них продают, причем умудряются продать без чанота, а только с домовой книгой.

Лучше всего иметь, при ведении сделки, тайско-английскоговорящего, лицензированного адвоката.

10. В Лэнд офисе (местное БТИ) вы долны будете подписать договор купли продажи, заплатить чеком оставшуюся сумму и Вам выдадут большую бумагу (типа свидетельства о владении), где будет вся история вашего жилья (кто, когда и кому продавал). Кроме того Вам выдадут еще домовую книгу - синяя книжечка. Последняя передача (продажа) должна быть на ваше имя (на тайском). Не поленитесь проверить и узнать как пишется ваше имя на тайском.

11. Все коммунальные платежи лучше перевести на безналичную основу - заключаете договора с электрокомпанией и водной и они по показаниям счетчиков автоматом снимают у вас со счета деньги.

• Ко Чанг и все острова - это национальные парки и сделки с недвижимостью на них противозаконны. Все на временных соглашениях, на правах аренды и т.п..

Последние несколько лет поток туристов в Тайланд, а особенно в Паттайю, существенно вырос (наблюдается рост минимум в 30% ежегодно). Это вызвано как неспокойной обстановкой на популярных туристических направлениях типа Египта так и общим подорожанием стоимости отдыха в не менее популярной Турции. Кроме того, не стоит забывать, что сезон отдыха в Таиланде – практически круглый год. Стоимость же туров в Паттайю не очень высока, особенно для жителей восточных регионов России: Екатеринбург, Новосибирск, Тюмень, Иркутск, Красноярск и Дальний Восток, а время перелета даже ближе, чем до популярных курортов Турции или Египта.

Наплыв русскоязычных туристов в Паттайю вызвал резкое повышение спроса на недвижимость на курорте. Возросло количество агентств недвижимости в Паттайе, рассчитанных на работу с русскими клиентами. Даже зарубежные агентства начали открывать русские отделы.

К сожалению, рост спроса вызвал также появление огромного количества «свободных» агентов (так называемых фрилэнсеров), по сути просто русскоговорящих жителей Паттайи, задача которых заключается только в том, чтобы любым образом привести клиента к определенному застройщику.

Появились на рынке Паттайи и «временщики» - агентства недвижимости, не имеющие тайского персонала (что запрещено законодательством Королевства), а часто и не зарегистрированные официально, либо с сотрудниками, не имеющими разрешения на работу. Договоры с такими агентствами незаконны и не имеют юридической силы.

Некоторые агентства недвижимости в Паттайе (из зарегистрированных в последние годы), являются дочерними структурами застройщиков, и при обращении в подобные агентства русский клиент сможет получить исключительно «набор» из проектов конкретного застройщика, не получая альтернатив.

Основные преимущества обращения в агентство недвижимости в Паттайе:

В агентстве Вы получите информацию о всех плюсах и минусах различных проектов от различных застройщиков, застройщик же о своих минусах умолчит.

В агентстве недвижимости можно договориться о дополнительных скидках (так как агентство продает большое количество квартир и может иметь скидки как от застройщика, так и сделать их даже за счет части своей комиссии)

Агентство осуществляет послепродажную поддержку, согласование договоров, сроков оплат и пр.

Агенство производит дополнительное информирование клиента о ходе строительства.

Крупное агентство всегда имеет отдел аренды и постоянный поток запросов на нее, поэтому может взять на себя последующее управление недвижимостью и ее сдачу в аренду.

Вебсайт сайт представляет агентство недвижимости Green Door Enterprises (Гриндор)
Агентство Green Door является одним из старейших агентств недвижимости в Паттайе и успешно работает на рынке вот уже 10 лет, с октября 2003 года (свидетельство о регистрации от 2546 года по тайскому летоисчислению). Персонал агентства ГринДор многонационален - услуги в сфере недвижимости оказываются на русском, тайском, английском, немецком, французском, итальянском и голландском языках. Клиентами агентства являются не только русскоязычные клиенты, но и граждане Королевства Таиланд, стран Евросоюза, США и Японии.

Тенденция внезапных экономических кризисов заставляет россиян искать альтернативные способы вкладывания денег. И одним из самых популярных в последнее время считается способ инвестирования денег в покупку недвижимости за границей. И особенным спросом, благодаря относительной дешевизне и простоте оформления покупки, пользуется недвижимость Таиланда. Стоит посмотреть только на блоги и странички в соцсетях счастливых обладателей такого жилья: море, солнце, счастливые лица, и тут же хочется присоединиться к этой армии довольных жизнью людей. На самом деле, все так уж радужно, и везде есть свои подводные камни. И чаще всего, они всплывают уже на первом этапе – подборе надежного агентства недвижимости.

Выбор агентства

Если вы не собираетесь заниматься поисками недвижимости самостоятельно, то помощь специалистов будет вам нужна обязательно. Все агентства недвижимости в Таиланде можно условно разделить на две части: легальные агентства с лицензией, уплатой налогов и сертифицированными сотрудниками, и «черные» риэлторы, которые работают исключительно на себя и от себя.

Если рассматривать их деятельность в общем, то особой разницы вы не увидите. И те, и другие подбирают варианты жилья, заносят их в свою базу и предлагают желающим для аренды. Но отличия появляются сразу же, как только вы решите не снимать, а покупать , то тут-то вы и поймете разницу:

• Актуальность информации. Тайцы славятся своей необязательностью, поэтому изменение номера телефона, цены на недвижимости и попросту «исчезание с радаров» для них дело обычное. Агентство, а тем более, не первый год работающее в Таиланде, прекрасно знает эту национальную особенность, поэтому поддерживает и обновляет такую информацию, систематически проверяя и подтверждая данные. Частные риэлторы этим себя не утруждают. Отвалился один, найдем другого.
• Обновление базы. Агентство старается постоянно обновлять свои базы, ища новых застройщиков и свежие предложения. Частники просто тащат в свои базы все, до чего могут дотянуться. Поэтому выбор у них существенно ниже, да и его актуальность сильно под вопросом.
• Оформление сделки. Агентство прекрасно знает особенности законов Таиланда, весь процесс оформления, со всеми подводными камнями и нюансами. Если вы ищите действительно опытное агентство недвижимости, Паттайя или Пхукет будет вашим выбором – не важно, у хорошего агентства есть филиалы везде. А в штате обязательно присутствует юрист и другие сертифицированные специалисты. Частники в оформлении сделки вам помогать будут вряд ли. Самое большее – посоветуют контакты знакомого юриста.

Цена за сотрудничество

Что касается оплаты услуг агентства или частного риэлтора, то все они используют разные варианты:

• Комиссионные. Просто процент от суммы. Удобно и вам, и другой стороне. Самый известный и самый прозрачный способ.
• Надбавка к сумме. Не совсем честный способ, когда к цене дома просто прибавляется определенная сумма, и вы даже вряд ли узнаете, какая именно. При этом, скорее всего, вы еще и комиссионные заплатите.
• Комиссионные от хозяина недвижимости. Редкий случай, но для вас оптимальный. Если повезет, то все комиссионные оплатит продающая сторона.

Не забывайте, что среди частных риэлторов много мошенников, и проверить, насколько он честен с вами, не всегда представляется возможным. Тогда как агентство старается всячески укрепить свою репутацию и получить, тем самым, новых клиентов.

Мы поможем

Компания «ТайИнвест» заслуженно считается одним из самых старейших агентств по продаже недвижимости в Таиланде, ориентированных на русскоговорящих клиентов. У нас всегда актуальная информация, свежие обновления базы недвижимости и сертифицированные специалисты, готовые юридически сопровождать ваши сделки. Покупка и продажа недвижимости в Паттайе и Пхукете, помощь в аренде и в сдаче внаем недвижимости, приобретение вилл и элитного жилья – за всем этим вы можете смело обращаться в .

Добро пожаловать в Таиланд, страну ваших возможностей!