Constructii de blocuri de locuinte. Clădiri cu mai multe etaje: caracteristici de construcție

Imobilul rezidențial este în căutare astăzi în aproape orice oraș. Blocurile de apartamente sunt un domeniu prioritar al acestei afaceri. Dar construcția unei clădiri rezidențiale necesită investiții semnificative, astfel încât investitorii sunt adesea atrași de construcții. În general, afacerea aduce venituri considerabile, dar necesită o muncă organizatorică serioasă.

Documentația necesară

În primul rând, un plan de afaceri pentru construcția unei clădiri rezidențiale trebuie să prevadă înregistrarea oficială a dezvoltatorului. De obicei, dezvoltatorul este înregistrat ca societate cu răspundere limitată. La înregistrare este indicată principala activitate a SRL - construcția de imobile rezidențiale.

Pentru a începe construcția bloc de apartamente, este necesară următoarea documentație:

• programul de finanțare a construcției casei;
• plan de lucru agreat;
• documentatia de proiectare;
• concluzie asupra proiectului, unde ar trebui să existe viză de la direcția de urbanism și de la departamentul de arhitectură a administrației orașului;
• licenta pentru lucrari de constructii si montaj;
• o autorizație de construcție, care trebuie obținută de la administrația orașului;
• contract de închiriere sau de cumpărare teren, pe care se construiește casa;
• încheierea examenului de stat.

Aceasta nu este în niciun caz o listă exhaustivă de documentație. De regulă, lista include mai mult de cincizeci de documente, care pot diferi în funcție de regiunea de construcție.

Analiza pietei imobiliare din regiune

În ciuda faptului că piața se confruntă cu o nevoie cronică de locuințe primare, există puțină concurență în acest domeniu al construcțiilor. Această situație este asociată cu riscuri ridicate în construcția de imobile rezidențiale. Prin urmare, în prima etapă a implementării ideii, este important să se efectueze o analiză precisă și detaliată a tuturor factorilor care influențează implementarea ulterioară a locuințelor.

Trebuie să aflați cum este piața imobiliară rezidențială în zona aleasă pentru construcție: ce apartamente sunt oferite, ce statut, în ce volum și la ce preț. Încercați să aflați câți metri pătrați au fost vânduți în ultimul an, care este dinamica vânzărilor și construcției de noi facilități. Evaluați modul în care proprietatea dvs. se va potrivi în infrastructura generală a zonei.

Evaluați puterea de cumpărare din regiune și condițiile băncilor locale pentru creditarea ipotecară. Starea viitorului tău bloc și, în consecință, prețul pe metru pătrat depind de aceste date. Pretul trebuie justificat in detaliu.

Avantajele lucrului cu autoritățile locale

În etapa de formare a obiectivelor proiectului, merită să clarificăm la ce politică de locuințe aderă administrația locală. Dacă ea participă la programe guvernamentale relocarea rezidenților urbani din locuințe de urgență, poate:

• cumpărarea de bunuri imobiliare gata făcute;
• investiți în construcție;
• oferi suport informativ;
• oferi suport cu documentație.

Ultima prevedere este extrem de importantă, deoarece cu construcția independentă, pregătirea documentației poate dura ani de zile.

Dar, în acest caz, rareori trebuie să te bazezi pe construcția de case de clasă premium. De obicei, autoritățile sunt interesate de apartamente mici în care rezidenții din locuințe de urgență pot fi relocați.

Planul de implementare a proiectului

Proiectul este implementat strict în etape.

Alegerea terenului

În primul rând, trebuie să aflați cât de aproape sunt rețelele de electricitate, apă și încălzire ale orașului. Cu cât sunt mai aproape, cu atât va trebui să investești mai puțini bani pentru a realiza comunicațiile necesare, cu atât va costa mai puțin un metru pătrat din apartamentele tale. Același lucru este valabil și pentru rețelele de telefonie și cablurile furnizorilor de internet. Aceasta din urmă este una dintre principalele condiții propuse de cumpărători astăzi.

Un mare plus pentru vânzarea de apartamente va fi prezența unui bun schimb de transport, diverse cumpărături și centre culturale, grădinițe, clinici, școli, spitale și alte lucruri.

Vă rugăm să rețineți că fiecare oraș își dezvoltă propriul plan urban pentru următorii doi ani. Va fi mult mai ușor să obțineți o autorizație de construire în acele zone în care construcția de clădiri rezidențiale este planificată în conformitate cu aceasta. Opțiune ideală– să primească un ordin guvernamental pentru construirea unor astfel de instalații.

Expertiza geologica si topografie

Înainte de începerea construcției, trebuie efectuate lucrări de explorare, pe baza rezultatelor cărora se determină la ce adâncime poate fi pusă fundația, care pot fi caracteristicile sale de proiectare și din ce materiale ar trebui să fie construită casa.

Acest lucru este determinat de următorii indicatori de teren:

• Condiții climatice și meteo.
• Relieful sitului si al zonei.
• Adâncimea la care se află apele subterane.
• Gradul de contracție posibilă a clădirii.
• Proprietățile și starea solului.

Această lucrare este efectuată de companii speciale de explorare geologică.

Pregatirea proiectului de proiect

În această etapă sunt implicați proiectanți, ingineri și proiectanți, care vor folosi informațiile obținute în etapa anterioară. Ei creează un proiect aspect bloc, plan apartament, zona locala. În această etapă, se ia în considerare modul în care casa se va potrivi în peisaj, cât de bine corespunde planului de urbanism și cum va fi priveliștea din apartamentele caselor. Acesta din urmă le afectează prețul.

Planul trebuie să indice:

• numărul de apartamente;
• numărul de proprietăți comerciale;
• numărul de clădiri;
• suprafata totala de locuit;
• suprafata comerciala totala;
• tipul clădirii etc.

Implementarea proiectului

Apoi, trebuie să scrieți un program clar, pas cu pas, pentru realizarea și livrarea lucrării:

• pregătirea documentației;
• pregătirea teritoriului;
• punerea bazei;
• ridicarea unei clădiri;
• efectuarea de comunicații;
• lucrari de finisare interioare si exterioare;
• înfrumuseţarea teritoriului.

Ultimul punct implică așezarea trotuarelor și plantarea de copaci și tufișuri. Cu cât teritoriul noii case este mai îngrijit, cu atât apartamentele din ea vor fi mai scumpe.

Cheltuieli

O clădire rezidențială cu 10 etaje și cinci intrări va necesita o investiție medie de aproximativ 300 de milioane de ruble. Dar această cifră este foarte arbitrară, deoarece depinde de o serie de factori: costul materiale de constructii la scara și tipul proiectului. Fondurile fixe vor fi cheltuite pentru stabilirea comunicațiilor, construirea unei clădiri și plata personalului.

Puteți investi propriile fonduri sau le puteți strânge de la investitori. Aceștia din urmă pot fi viitori rezidenți ai caselor care contribuie cu bani egali cu costul viitorului lor apartament. Toate aceste costuri trebuie reflectate in factura estimata.

Venituri

Profitul proiectului provine din vânzarea de apartamente. Potrivit experților, costul pe metru pătrat este bloc de apartamente nu depășește 25 de mii de ruble, în timp ce costul mediu pe piață este de 35 de mii de ruble.

Se poate obține profit suplimentar din închirierea sau vânzarea de spații comerciale pentru cluburi de fitness, centre de sănătate, unități de vânzare cu amănuntul etc. Un profit bun vine din parcare sau garajele adiacente.

Rentabilitatea proiectului rămâne la nivelul de 10-15%. Se va amortiza la aproximativ 4 ani de la începerea construcției casei.

Construcția clădirilor cu mai multe etaje presupune efectuarea de lucrări cu respectarea unei serii de cerințe. În același timp, trebuie să se desfășoare cât mai profesional și competent posibil. Clădirile cu mai multe etaje au o structură foarte complexă, iar sarcina principală în timpul construcției lor este de a asigura siguranța locuitorilor.

De unde să începem construcția?

În prima etapă, se selectează un teren, iar acest lucru trebuie făcut în conformitate cu planul de dezvoltare urbană. Cel mai simplu mod de a obține o parcelă este în zonele în care dezvoltarea este minimă. După obținerea permisului, va fi necesar să se efectueze o examinare geologică a teritoriului. În această etapă este important să aflați care este starea solului. Pe baza datelor obținute se selectează materialele și se determină tehnologia prin care vor fi construite clădirile cu mai multe etaje. Pentru a obține un șantier pentru lucrări de construcție, trebuie să efectuați o serie de aprobări cu autoritățile superioare. Odată cu alocarea site-ului, va fi necesară abordarea problemelor legate de furnizarea de comunicații.

Procesul de construcție

Toate informațiile primite vor fi afișate printr-o diagramă a unei clădiri cu mai multe etaje. Apropo, pe baza unui proiect competent și atent, puteți construi locuințe cu costuri și pierderi minime. În același timp, totul trebuie luat în considerare în procesul de proiectare, inclusiv condițiile climatice ale regiunii în care va fi construită casa. Proiectul va afișa soluția de planificare a spațiului, adică locația camerelor, băilor și tavanelor. Toate acestea trebuie făcute în strictă conformitate cu standardele de proiectare și construcție existente.

Clădirile cu mai multe etaje sunt acele clădiri rezidențiale la care numărul de etaje depășește 2-3. Pentru a construi o astfel de instalație, va fi necesară o structură portantă clară, deoarece aceste componente vor suporta întreaga sarcină. În plus, clădirea trebuie să se încadreze bine în peisajul din jur.

Din ce sunt făcute clădirile cu mai multe etaje?

Tehnologiile moderne deschid oportunități largi pentru utilizarea diferitelor materiale de construcție. Ca rezultat, clădirea poate fi din cărămidă, monolit sau panou. Construcție din cărămidă devine din ce în ce mai puțin obișnuit astăzi din cauza costurilor ridicate atât cu banii cât și cu timpul. În consecință, prețul unei astfel de locuințe va fi destul de mare.

Construcția este larg răspândită, este rapidă, convenabilă și economică. Cu toate acestea, nu se poate visa să rețină căldura în ele, deoarece cusăturile dintre panouri nu sunt etanșe.

Este important ca proiectul unei clădiri rezidențiale cu mai multe etaje construite pe bază de panouri să aibă un aspect standard și nu fiecărui cumpărător îi va plăcea acest lucru. Prin urmare, din ce în ce mai mulți viitori rezidenți preferă să aleagă clădiri rezidențiale monolitice: astfel de clădiri sunt ridicate rapid și poate fi aleasă orice formă a camerei și soluție de planificare.

Indiferent de clădirea cu mai multe etaje aleasă, este important ca orice proces să se bazeze pe respectarea strictă a regulilor. De regulă, primele etaje ale clădirilor moderne înalte sunt date magazinelor și altor infrastructuri, în timp ce spațiile rămase sunt rezidențiale. Această abordare permite cumpărătorilor să achiziționeze locuințe, care vor fi imediat dotate cu cele mai necesare instituții.

Pentru a construi o cabană, trebuie să cheltuiți o mulțime de bani, timp și efort. Dar o poți face chiar din clădire blocuri de apartamente.

În plus, pot apărea dificultăți la întocmirea documentației pentru construcția spațiilor. În ciuda faptului că apar probleme la obținerea permisiunii, procesul este destul de util și profitabil.

Adesea, primele etaje ale clădirilor sunt închiriate pentru magazine, birouri, saloane și așa mai departe. Incepand de la etajul doi, spatiile sunt transformate in apartamente. Costurile se plătesc rapid, deoarece profitul este destul de mare.

Dacă decideți să începeți să construiți un astfel de bloc de apartamente, amintiți-vă că acest proiect va necesita mulți bani și efort. Se va cheltui timp și vânzării de apartamente. Poti vinde apartamente rapid doar daca le vinzi la un pret mic. Acest lucru nu trebuie făcut, deoarece veniturile dvs. vor fi minime.

Înainte de a începe să întocmiți planuri pentru construirea unui bloc de apartamente, va trebui să decideți în ce zonă îl veți construi. Trebuie să te gândești la fiecare detaliu pentru că casa ta trebuie să îndeplinească toate cerințele.

Lasati intocmirea unui proiect de casa unei organizatii speciale care are suficienta experienta in acest domeniu. O astfel de companie va putea face toate calculele necesare. În ceea ce privește șantierul, trebuie să îl alegeți singur.

Un bloc de locuințe trebuie să fie conectat la toate comunicațiile disponibile în prezent, și anume: alimentare cu gaz, alimentare cu energie electrică, canalizare și alimentare cu apă. Dacă urmați practica, cel mai bine este să alegeți un loc pentru a construi în oraș. Va fi mai bine dacă construiești o casă la marginea orașului. De asemenea, puteți furniza un plan în zona în care comunicațiile vor putea rezista la sarcină.

De asemenea, este important ca toate comunicațiile necesare să fie în apropiere. Aceasta este atât o școală, cât și grădiniţă, și magazine. De asemenea, starea drumurilor din această zonă va fi importantă. Dacă drumul dorește să plece mai bine, va trebui să lucrați la alinierea drumurilor. Acest lucru va crește semnificativ costul unui apartament într-o casă într-o astfel de zonă.

De asemenea, amenajați zona din apropiere (curtea), organizați un etaj subteran cu parcare. Parcarea vă va oferi un venit suplimentar. Această decizie a fost deja aprobată de mulți dezvoltatori. Ei confirmă că acest lucru. Principalul lucru este să identificați starea solului și să aflați dacă este posibil să construiți ceva în acest loc.

Etapele construcției unui bloc de locuințe

De unde pot obține bani pentru a-mi începe propria afacere? Exact aceasta este problema cu care se confruntă 95% dintre noii antreprenori! În articol, am dezvăluit cele mai relevante modalități de a obține capital de pornire pentru un antreprenor. De asemenea, vă recomandăm să studiați cu atenție rezultatele experimentului nostru cu privire la veniturile din schimb:

Să rezumam toate cele de mai sus și să vă spunem în termeni de bază despre toate etapele de pregătire pentru construcția unei clădiri cu mai multe etaje.

1. Selectați un șantier. Cele mai multe cea mai buna varianta– se înscrie în planul general de urbanism. Construiți clădirea într-o locație în care va avea loc dezvoltarea rezidențială în următorii câțiva ani. Adunați toate informațiile necesare despre opțiunile de construcție. Aflați dacă rețelele de utilități pot rezista la sarcina noii clădiri cu mai multe etaje.

2. Obțineți autorizații pentru a construi o casă

3. Întocmește un deviz și un proiect de dezvoltare. Faceți acest lucru cu ajutorul unor organizații speciale. Alegeți-l în funcție de preferințele dvs. și de capacitățile financiare.

4. Când începeți etapa de construcție, amintiți-vă că aceasta este o etapă foarte importantă. Luați în serios toate etapele construcției: pregătirea teritoriului, săparea unei gropi, furnizarea comunicațiilor necesare, așezarea fundației, construirea casei în sine. Apropo, prețul pentru fundație este egal cu jumătate din toate costurile construcției în sine.

Construcția unei clădiri cu mai multe etaje este opera multor specialiști, cum ar fi arhitecți, instalatori și alții. Multe organizații de proiectare sunt, de asemenea, implicate în construcții. Când vine vorba de construcție, devine imediat clar că trebuie să existe antreprenori și subantreprenori - oameni care creează un proiect pentru viitoarea ta casă, îi proiectează aspectul și calculează structura casei, apoi o instalează.

Dacă luăm în considerare toate lucrările în ansamblu, sunt destul de multe. Toate necesită responsabilitate și cheltuieli mari și efort. Dar, în general, construirea unei noi clădiri rezidențiale este o afacere foarte profitabilă și profitabilă.

Desigur, construirea unei clădiri cu mai multe etaje este un proces lung, mai ales la noi. Dar există tehnologii care fac posibilă ridicarea structurilor cu mai multe etaje în câteva zile. De exemplu, tehnologia din China (bazată pe lumină structuri metalice), care vă permite să construiți un hotel cu drepturi depline (fără decorațiuni interioare, desigur) în 90 de ore:

Construcția de locuințe în timpul nostru este unul dintre cele mai profitabile domenii de afaceri. Acest lucru se datorează faptului că locuința va fi întotdeauna necesară, există o cerere constantă pentru aceasta, care uneori depășește oferta. Dacă doriți să investiți bani în construcția unui bloc de locuințe sau să atrageți investitori, atunci, desigur, veți avea nevoie de un plan de afaceri.

Scopul și justificarea proiectului

Scopul principal al proiectului este construirea unei clădiri rezidențiale cu mai multe apartamente cu vânzarea ulterioară a proprietății finite. Obiective suplimentare poate servi pentru a satisface cererea locuitorilor orașului pentru locuințe confortabile și îmbunătățirea zonei adiacente clădirii dumneavoastră. Un plan de afaceri pentru construirea de proprietăți imobiliare rezidențiale implică faptul că proiectul dvs. subliniază corect fezabilitatea construirii unei „cladiri înalte” în această zonă specială, cu justificări sub forma unei evaluări a pieței imobiliare și a gradului de profitabilitate.

Dar ar trebui să începem cu justificarea legală a proiectului. Pentru a începe construirea unei clădiri rezidențiale, veți avea nevoie de o serie de documente, obținerea care va dura mult timp și nervi, ceea ce înseamnă că veți avea nevoie de angajați separați pentru a lucra în această direcție. Așadar, veți avea nevoie de un contract de închiriere sau un document care să vă confirme dreptul de proprietate asupra acestui teren, precum și o autorizație de construire obținută de la administrația orașului, o licență pentru lucrări de construcție, coordonarea proiectului cu departamentul de arhitectură, copierea necesarului. documentatia de urbanism din Planul general si etc.

Orice plan de afaceri presupune descriere detaliată proiect. Va propunem spre constructie o cladire rezidentiala cu noua etaje cu spatiu de birouri la parter si parcare.

Șantierul unui bloc de apartamente este un centru regional în partea centrală a Rusiei, deoarece există o cerere mare de locuințe aici și, prin urmare, prețuri corespunzătoare pe metru pătrat de locuințe.

În plus, concurența aici nu este la fel de mare ca pe piețele din Moscova sau din regiunea Moscovei.

Reveniți la cuprins

Cercetarea pieței locuințelor

Cercetarea de piață va aduce fezabilitatea economică a proiectului în planul nostru de afaceri. Cert este că, datorită nivelului ridicat al investițiilor necesare, are și anumite riscuri. În acest sens, alegerea locației pentru construcție și caracteristicile viitoarelor locuințe trebuie să fie atent calculate, astfel încât să puteți beneficia la maximum de pe urma acestui proiect. Trebuie să aflăm câți metri pătrați de locuințe au fost introduși în ultimul an în zona specificată (oraș), ce dinamică a indicatorilor se observă, dacă ritmul de dezvoltare într-un anumit municipiu este în creștere sau în scădere.

Este important să aveți informații despre care categorie de preț a locuințelor este cea mai solicitată. Potențialul de creștere al pieței imobiliare rezidențiale depinde și de activitățile băncilor, mai precis de activitatea acestora în domeniul creditării ipotecare, întrucât nu orice persoană din vremea noastră este capabilă să achiziționeze locuințe fără a utiliza fonduri împrumutate.

Cu cât puterea de cumpărare a populației dintr-o anumită zonă este mai mare, cu atât se pot vinde mai multe locuințe de lux (până la locuințe de lux) și cu atât poate costa mai scump un metru pătrat de imobil.

Rezultatul cercetării pieței ar trebui să fie calcule sănătoase din punct de vedere economic ale costului pe metru pătrat de locuință. Acest lucru va ajuta nu numai la formularea corectă a unei politici de prețuri, dar va asigura și vânzarea rapidă a produsului final (carcasa finită). Drept urmare, veți putea începe rapid implementarea unui nou proiect, vă veți crește fluxul de numerar și veți crește propriile venituri.

Reveniți la cuprins

Cooperare cu autoritățile locale

Ar trebui să știți ce fel de politică de locuințe urmează administrația locală, dacă participă la programe federale (regionale) de relocare a locuitorilor orașului din locuințe dărăpănate și dărăpănate, dacă achiziționează bunuri imobiliare rezidențiale gata făcute sau dacă participă la construcții. ca co-investitor. Adesea, colaborarea cu autoritățile locale prin parteneriate municipal-privat poate fi foarte benefică. Aceasta înseamnă nu numai sprijin de informare și consultanță pentru construcția unui bloc de apartamente, ci și participare directă autoritatile locale sub formă de investiţii de capital.

Trebuie avut în vedere faptul că întocmirea documentației necesare, care în unele cazuri durează ani de zile, în această situație se poate produce în timp record.

O altă caracteristică a lucrului cu municipii constă în posibilitatea cooperării în etapa formării proiectului. Adesea, administrațiile locale au nevoie de spații rezidențiale mici, care nu sunt populare în rândul dezvoltatorilor, dar sunt vitale pentru autoritățile municipale pentru a implementa programe de relocare a locuitorilor orașului din locuințe dărăpănate. Cu alte cuvinte, planul dvs. de afaceri poate include construirea de locuințe de diverse forme și dimensiuni pentru nevoile autorităților locale, ceea ce vă va garanta o piață de vânzare și va elimina complet unele riscuri.

Reveniți la cuprins

Planul de producție

Planul de afaceri include în mod necesar principalii indicatori ai viitoarei clădiri rezidențiale cu mai multe apartamente. Trebuie să indicăm tipul și suprafața construcției, suprafața totală a imobilelor rezidențiale și comerciale, numărul de clădiri (dacă sunt 2 sau mai multe), numărul total de apartamente și proprietăți comerciale. Dacă este posibil să indicați pentru ce spațiu comercial specific este alocat (de exemplu, pentru locație centre comerciale, cluburi de fitness, saloane de înfrumusețare etc.), atunci aceasta nu va face decât să vă decoreze planul de afaceri și să atrageți investitori.

Planul dvs. de afaceri ar trebui să precizeze în mod clar durata lucrării principale și planul lor pas cu pas - de la eliberarea autorizațiilor până la punerea în funcțiune a instalației construite. Înainte de începerea construcției, legea cere pregătitoare și terasamente, obținând un examen geologic care confirmă posibilitatea construirii unui imobil de locuit pe acest amplasament. Este necesar să includeți în planul dvs. de afaceri un program trimestrial pentru realizarea tuturor lucrari de constructii: pregătirea teritoriului și punerea fundației, construcția clădirii și lucrări de montaj, lucrări de interior și finisaje necesare. După cum reiese deja din cele de mai sus, pentru a construi un bloc de apartamente veți avea nevoie de un personal complet de angajați de diferite specialități. Dacă nu doriți să desfășurați singur activități de construcții, puteți încheia un acord cu o organizație specializată.