Výstavba bytových domů. Vícepodlažní budovy: konstrukční prvky

Rezidenční nemovitosti jsou dnes žádané téměř v každém městě. Bytové domy jsou prioritní oblastí tohoto podnikání. Stavba obytného domu ale vyžaduje značné investice, takže investory často přitahuje výstavba. Obecně platí, že podnikání přináší značné příjmy, ale vyžaduje seriózní organizační práci.

Požadovaná dokumentace

Za prvé, podnikatelský plán na výstavbu obytného domu musí zajistit oficiální registraci developera. Obvykle je developer registrován jako společnost s ručením omezeným. Při registraci je uvedena hlavní činnost LLC - výstavba rezidenčních nemovitostí.

K zahájení stavby obytný dům, je vyžadována následující dokumentace:

• harmonogram financování stavby domu;
• dohodnutý pracovní plán;
• projektová dokumentace;
• závěr o projektu, kde by mělo být vízum z oddělení urbanismu a architektonického oddělení městské správy;
• povolení pro stavební a instalační práce;
• stavební povolení, které je nutné získat od městské správy;
• nájemní nebo kupní smlouva Pozemek, na kterém je dům postaven;
• závěr státní zkoušky.

Toto není v žádném případě vyčerpávající seznam dokumentace. Seznam zpravidla obsahuje více než padesát dokumentů, které se mohou lišit v závislosti na regionu výstavby.

Analýza realitního trhu v regionu

Navzdory skutečnosti, že trh zažívá chronickou potřebu primárního bydlení, je v této oblasti stavebnictví malá konkurence. Tato situace je spojena s vysokými riziky při výstavbě rezidenčních nemovitostí. Proto je v první fázi realizace myšlenky důležité provést přesnou a podrobnou analýzu všech faktorů ovlivňujících další realizaci bydlení.

Potřebujete zjistit, jaký je trh s rezidenčními nemovitostmi v oblasti vybrané pro výstavbu: jaké byty jsou nabízeny, v jakém stavu, v jakém objemu a za jakou cenu. Zkuste zjistit, kolik metrů čtverečních se za poslední rok prodalo, jaká je dynamika prodeje a výstavby nových zařízení. Posuďte, jak vaše nemovitost zapadne do celkové infrastruktury oblasti.

Zhodnotit kupní sílu v regionu a podmínky místních bank pro poskytování hypotečních úvěrů. Od těchto údajů se odvíjí stav vašeho budoucího bytového domu a podle toho i cena za metr čtvereční. Cena musí být podrobně zdůvodněna.

Výhody spolupráce s místními úřady

Ve fázi formování cílů projektu je vhodné si ujasnit, jakou bytovou politiku místní správa dodržuje. Pokud se účastní vládní programy přesídlení městských obyvatel z nouzového bydlení, může:

• nákup hotových nemovitostí;
• investiční výstavba;
• poskytovat informační podporu;
• poskytnout podporu s dokumentací.

Poslední ustanovení je nesmírně důležité, protože při samostatné výstavbě může příprava dokumentace trvat roky.

Ale v tomto případě jen zřídka musíte počítat s výstavbou domů prémiové třídy. Úřady se obvykle zajímají o malé byty, kam mohou být přesídleni obyvatelé z nouzového bydlení.

Plán realizace projektu

Projekt je realizován striktně po etapách.

Výběr pozemku

Nejprve musíte zjistit, jak blízko jsou městské elektrické, vodovodní a topné sítě. Čím blíže jsou, tím méně peněz budete muset investovat do položení potřebné komunikace, tím méně bude stát metr čtvereční vašich bytů. Totéž platí pro telefonní sítě a kabely poskytovatelů internetu. To je jedna z hlavních podmínek, které dnes kupující kladou.

Velkým plusem pro prodej bytů bude přítomnost dobrého dopravního uzlu, různé nákupní a kulturních center, školky, kliniky, školy, nemocnice a další věci.

Vezměte prosím na vědomí, že každé město připravuje svůj vlastní urbanistický plán na několik příštích let. Bude mnohem snazší získat stavební povolení v těch oblastech, kde je v souladu s ním plánována výstavba obytných budov. Perfektní možnost– obdržet vládní nařízení na výstavbu takových zařízení.

Geologické expertizy a topografie

Před zahájením výstavby je třeba provést průzkumné práce, na základě kterých se určí, v jaké hloubce lze základ položit, jaké mohou být jeho konstrukční vlastnosti a z jakých materiálů by měl být dům postaven.

To je určeno následujícími indikátory terénu:

• Klimatické a povětrnostní podmínky.
• Reliéf lokality a oblasti.
• Hloubka, ve které se nachází podzemní voda.
• Míra možného smrštění budovy.
• Vlastnosti a stav půdy.

Tyto práce provádějí speciální geologické průzkumné společnosti.

Příprava projektového projektu

V této fázi jsou zapojeni designéři, inženýři a konstruktéři, kteří využijí informace získané v předchozí fázi. Vytvářejí projekt vzhled budova, plán bytu, místní oblast. V této fázi se bere v úvahu, jak dům zapadne do krajiny, jak dobře odpovídá urbanistickému plánu a jaký bude výhled z bytů domů. To druhé ovlivňuje jejich cenu.

V plánu musí být uvedeno:

• počet bytů;
• počet komerčních nemovitostí;
• počet budov;
• celková obytná plocha;
• celková komerční plocha;
• typ budovy atd.

Realizace projektu

Poté si musíte sepsat jasný plán krok za krokem pro provedení a dodání práce:

• papírování;
• příprava území;
• položení základu;
• stavba budovy;
• vedení komunikace;
• vnitřní a vnější dokončovací práce;
• zkrášlení území.

Poslední bod zahrnuje pokládku chodníků a výsadbu stromů a keřů. Čím je území nového domu upravenější, tím dražší budou byty v něm.

Výdaje

10patrová obytná budova s ​​pěti vchody bude vyžadovat průměrnou investici asi 300 milionů rublů. Toto číslo je však velmi libovolné, protože závisí na řadě faktorů: na nákladech stavební materiál k rozsahu a typu projektu. Fixní prostředky budou vynaloženy na pokládku komunikací, výstavbu budovy a zaplacení zaměstnanců.

Můžete investovat své vlastní prostředky nebo získat prostředky od investorů. Ti mohou být budoucími obyvateli domů, kteří přispívají penězi rovnajícími se ceně jejich budoucího bytu. Všechny tyto náklady musí být zohledněny v odhadované faktuře.

Příjem

Zisk projektu pochází z prodeje bytů. Podle odborníků je cena za metr čtvereční obytný dům nepřesahuje 25 tisíc rublů, zatímco průměrné náklady na trhu jsou 35 tisíc rublů.

Další zisk lze získat z pronájmu nebo prodeje komerčních prostor pro fitness kluby, zdravotní střediska, maloobchodní provozovny atd. Dobrý zisk pochází z parkování nebo přilehlých garáží.

Ziskovost projektu zůstává na úrovni 10-15%. Splatí se přibližně 4 roky po zahájení stavby domu.

Výstavba vícepodlažních budov zahrnuje provádění prací v souladu s řadou požadavků. Zároveň musí být vedena maximálně odborně a kompetentně. Vícepodlažní budovy mají velmi složitou strukturu a hlavním úkolem při jejich výstavbě je zajistit bezpečnost obyvatel.

Kde začít se stavbou?

V první fázi je vybrán pozemek a to musí být provedeno v souladu s plánem rozvoje města. Nejjednodušší způsob, jak získat pozemek, je v oblastech, kde je zástavba minimální. Po obdržení povolení bude nutné provést geologický průzkum území. V této fázi je důležité zjistit, v jakém stavu je půda. Na základě získaných údajů se vyberou materiály a určí se technologie, kterou se budou vícepodlažní budovy stavět. Chcete-li získat místo pro stavební práce, musíte provést řadu schválení u vyšších orgánů. Spolu s přidělením lokality bude nutné řešit i otázky spojené se zajištěním komunikací.

Stavební proces

Všechny přijaté informace budou zobrazeny schématem vícepatrové budovy. Mimochodem, na základě kompetentního a promyšleného projektu můžete postavit bydlení s minimálními náklady a ztrátami. Přitom při projektování je třeba vzít v úvahu vše, včetně klimatických podmínek regionu, ve kterém bude dům postaven. Projekt zobrazí prostorově-plánovací řešení prostoru, tedy umístění pokojů, koupelen a stropů. To vše musí být provedeno v přísném souladu s existujícími konstrukčními a konstrukčními normami.

Vícepodlažní budovy jsou ty obytné budovy, ve kterých počet podlaží přesahuje 2-3. K vybudování takového zařízení bude zapotřebí jasná nosná konstrukce, protože tyto komponenty ponesou veškeré zatížení. Stavba navíc musí dobře zapadat do okolní krajiny.

Z čeho se skládají vícepodlažní budovy?

Moderní technologie otevírají široké možnosti využití různých stavebních materiálů. V důsledku toho může být budova zděná, monolitická nebo panelová. Zděná konstrukce je dnes stále méně běžné kvůli vysokým nákladům jak penězům, tak času. V souladu s tím bude cena takového bydlení poměrně vysoká.

Stavba je rozšířená, rychlá, pohodlná a ekonomická. O zadržování tepla v nich však nelze ani snít, protože švy mezi panely nejsou vzduchotěsné.

Je důležité, aby projekt vícepodlažní obytné budovy postavené na základě panelů měl standardní uspořádání a ne každému kupujícímu se to bude líbit. Proto stále více budoucích obyvatel dává přednost výběru monolitických obytných budov: takové budovy se staví rychle a lze zvolit jakýkoli tvar místnosti a řešení plánování.

Ať už je zvolena jakákoli vícepodlažní budova, je důležité, aby jakýkoli proces byl založen na přísném dodržování pravidel. První patra v moderních výškových budovách jsou zpravidla věnována obchodům a další infrastruktuře, zatímco zbývající prostory jsou obytné. Tento přístup umožňuje kupujícím koupit bydlení, které bude okamžitě vybaveno nejnutnějšími institucemi.

Abyste mohli postavit chatu, musíte vynaložit spoustu peněz, času a úsilí. Ale stále to můžete udělat přímo z budovy bytové domy.

Kromě toho mohou nastat potíže při vypracovávání dokumentace pro výstavbu prostor. Navzdory skutečnosti, že při získávání povolení vznikají problémy, je to docela užitečné a ziskové.

První patra budov jsou často pronajímána pro obchody, kanceláře, salony a tak dále. Od druhého patra jsou prostory přeměněny na byty. Náklady se rychle vrátí, protože zisk je poměrně velký.

Pokud se rozhodnete takový bytový dům začít stavět, pamatujte, že tento projekt si vyžádá spoustu peněz a úsilí. Čas bude věnován i prodeji bytů. Byty můžete prodat rychle, pouze pokud je prodáte levně. To by se nemělo dělat, protože váš příjem bude minimální.

Než začnete vypracovávat plány na stavbu bytového domu, budete se muset rozhodnout, v jaké oblasti jej postavíte. Musíte promyslet každý detail, protože váš domov musí splňovat všechny požadavky.

Vypracování projektu domu nechte na speciální organizaci, která má v této oblasti dostatečné zkušenosti. Taková společnost bude schopna provést všechny potřebné výpočty. Co se týče staveniště, musíte si ho vybrat sami.

Bytový dům musí být napojen na všechny aktuálně dostupné komunikace, a to: plyn, elektřina, kanalizace a vodovod. Pokud dodržíte praxi, je nejlepší zvolit místo pro stavbu v rámci města. Bude lepší, když si postavíte dům na okraji města. Můžete také poskytnout plán v oblasti, kde bude komunikace schopna vydržet zatížení.

Je také důležité, aby všechny potřebné komunikace byly poblíž. To je jak škola, tak mateřská školka a obchody. Důležitý bude i stav komunikací v této oblasti. Pokud chce silnice odjet to nejlepší, budete se muset postarat o silniční spojení. To výrazně prodraží byt v domě v takové oblasti.

Uspořádejte také okolí (dvoře), uspořádejte podzemní podlaží s parkováním. Další příjem vám zajistí parkování. Toto rozhodnutí již schválilo mnoho vývojářů. Potvrzují, že toto. Hlavní je identifikovat stav půdy a zjistit, zda je možné na tomto místě něco postavit.

Etapy výstavby bytového domu

Kde mohu získat peníze na zahájení vlastního podnikání? Přesně s tímto problémem se potýká 95 % nových podnikatelů! V článku jsme odhalili nejrelevantnější způsoby, jak získat počáteční kapitál pro podnikatele. Také vám doporučujeme, abyste si pečlivě prostudovali výsledky našeho experimentu s výdělky na burze:

Shrňme si vše výše uvedené a řekněme si v základních termínech o všech fázích přípravy výstavby vícepodlažní budovy.

1. Vyberte staveniště. Většina nejlepší možnost– připojit se k celkovému územnímu plánu. Budovu postavte v místě, kde bude v příštích letech probíhat rezidenční výstavba. Shromážděte všechny potřebné informace o možnostech výstavby. Zjistěte, zda inženýrské sítě vydrží zatížení novostavby vícepodlažní budovy.

2. Získejte povolení ke stavbě domu

3. Vypracujte odhad a projekt rozvoje. Udělejte to s pomocí speciálních organizací. Vyberte si ji na základě vašich preferencí a finančních možností.

4. Při zahájení fáze výstavby nezapomeňte, že se jedná o velmi důležitou fázi. Berte vážně všechny fáze výstavby: příprava území, kopání jámy, poskytování potřebné komunikace, pokládání základů, stavba samotného domu. Mimochodem, cena za základ se rovná polovině všech nákladů na samotnou stavbu.

Stavba vícepodlažní budovy je dílem mnoha specialistů, jako jsou architekti, montéři a další. Mnoho projekčních organizací se také zabývá výstavbou. Při stavbě je hned jasné, že musí existovat dodavatelé a subdodavatelé – lidé, kteří vytvoří projekt vašeho budoucího domova, navrhnou jeho vzhled a spočítají konstrukci domu a následně jej nainstalují.

Pokud vezmeme v úvahu všechna díla jako celek, je jich poměrně hodně. Všechny vyžadují zodpovědnost a velké náklady a úsilí. Ale obecně je stavba nového obytného domu velmi výnosným a výnosným podnikáním.

Stavba vícepatrové budovy je samozřejmě dlouhý proces, zvláště u nás. Existují však technologie, které umožňují postavit vícepatrové stavby během několika dní. Například technologie z Číny (založené na světle kovové konstrukce), který vám umožní postavit plnohodnotný hotel (samozřejmě bez interiérové ​​dekorace) za 90 hodin:

Bytová výstavba je v naší době jednou z nejziskovějších oblastí podnikání. Je to dáno tím, že bydlení bude potřeba vždy, je po něm stálá poptávka, která někdy převyšuje nabídku. Pokud chcete investovat peníze do výstavby bytového domu nebo přilákat investory, pak budete samozřejmě potřebovat podnikatelský plán.

Účel a zdůvodnění projektu

Hlavním cílem projektu je výstavba vícebytového bytového domu s následným prodejem hotové nemovitosti. Další cíle může posloužit k uspokojení poptávky obyvatel města po pohodlném bydlení a zvelebení území sousedícího s Vaším objektem. Podnikatelský plán pro výstavbu rezidenčních nemovitostí znamená, že váš projekt správně nastiňuje proveditelnost výstavby „výškové budovy“ v této konkrétní oblasti s odůvodněním v podobě hodnocení trhu s nemovitostmi a stupně ziskovosti.

Měli bychom ale začít právním odůvodněním projektu. Chcete-li začít stavět obytný dům, budete potřebovat řadu dokumentů, jejichž získání zabere spoustu času a nervů, což znamená, že pro práci v tomto směru budete potřebovat samostatné zaměstnance. Budete tedy potřebovat nájemní smlouvu nebo dokument, který potvrzuje vaše vlastnictví tohoto pozemku, dále stavební povolení získané od městské správy, licenci na stavební práce, koordinaci projektu s architektonickým oddělením, zkopírování potřebných urbanistickou dokumentaci z generelu a pod.

Jakýkoli podnikatelský plán znamená Detailní popis projekt. Navrhujeme k výstavbě devítipodlažní bytový dům s kancelářskými prostory v přízemí a parkovištěm.

Staveniště bytového domu je regionálním centrem v centrální části Ruska, protože zde je vysoká poptávka po bydlení, a tedy odpovídající ceny za metr čtvereční bydlení.

Konkurence zde navíc není tak vysoká jako na trzích v Moskvě nebo Moskevské oblasti.

Návrat k obsahu

Průzkum trhu s bydlením

Průzkum trhu přinese ekonomickou proveditelnost projektu do našeho podnikatelského plánu. Faktem je, že vzhledem k vysoké míře požadovaných investic má i určitá rizika. V tomto ohledu je třeba pečlivě propočítat výběr místa pro výstavbu a vlastnosti budoucího bydlení, abyste z tohoto projektu získali maximální užitek. Musíme zjistit, kolik metrů čtverečních bytů bylo za poslední rok zavedeno v uvedené oblasti (městě), jaká je dodržována dynamika ukazatelů, zda se tempo rozvoje v dané obci zvyšuje nebo snižuje.

Je důležité mít informace o tom, po které cenové kategorii bydlení je největší poptávka. Růstový potenciál trhu rezidenčních nemovitostí závisí také na aktivitách bank, přesněji na jejich aktivitě v oblasti hypotečních úvěrů, protože ne každý člověk je v naší době schopen pořídit si bydlení bez použití vypůjčených prostředků.

Čím vyšší je kupní síla obyvatel v dané oblasti, tím více se může prodat luxusní bydlení (až luxusní bydlení) a tím dražší může stát metr čtvereční nemovitosti.

Výsledkem průzkumu trhu by měly být ekonomicky spolehlivé propočty nákladů na metr čtvereční bydlení. To pomůže nejen správně formulovat cenovou politiku, ale také zajistí rychlý prodej finálního produktu (dokončeného bydlení). Díky tomu budete moci rychle začít realizovat nový projekt, zvýšit svůj hotovostní obrat a zvýšit svůj vlastní příjem.

Návrat k obsahu

Spolupráce s místními úřady

Měli byste vědět, jakou bytovou politiku místní správa sleduje, zda se účastní federálních (regionálních) programů přesídlování obyvatel města z chátrajících a chátrajících bytů, zda nakupuje hotové rezidenční nemovitosti nebo zda se podílí na výstavbě jako spoluinvestor. Často může být velmi prospěšná spolupráce s místními úřady prostřednictvím partnerství mezi obcemi a soukromým sektorem. To znamená nejen informační a poradenskou podporu výstavby bytového domu, ale také přímou účast místní úřady ve formě kapitálových investic.

Je třeba si uvědomit, že příprava potřebné dokumentace, která v některých případech trvá roky, může v této situaci proběhnout v rekordním čase.

Další vlastnost práce s obcí spočívá v možnosti spolupráce ve fázi tvorby projektu. Místní správy často potřebují malé obytné prostory, které nejsou oblíbené u developerů, ale jsou životně důležité pro obecní úřady, aby mohly zavést programy na přesídlení obyvatel města z chátrajících domů. Jinými slovy, váš podnikatelský záměr může zahrnovat výstavbu bydlení různých dispozic a velikostí pro potřeby místních úřadů, které vám zaručí odbytový trh a zcela eliminují některá rizika.

Návrat k obsahu

Plán produkce

Podnikatelský plán nutně zahrnuje hlavní ukazatele budoucího bytového domu s více byty. Musíme uvést typ a oblast výstavby, celkovou plochu rezidenčních a komerčních nemovitostí, počet budov (pokud jsou 2 nebo více), celkový počet bytů a komerčních nemovitostí. Pokud je možné uvést, pro kterou konkrétní komerční nemovitost je prostor přidělen (například pro lokalitu obchodní centra, fitness kluby, kosmetické salony atd.), pak to pouze ozdobí váš podnikatelský záměr a pomůže přilákat investory.

Váš podnikatelský plán by měl jasně uvádět dobu trvání hlavních prací a jejich postupný plán - od vydání povolení až po uvedení vybudovaného zařízení do provozu. Před zahájením stavby zákon vyžaduje přípravné a zemní práce, získání geologického průzkumu potvrzujícího možnost výstavby bytového domu na tomto místě. Do svého podnikatelského plánu je nutné zahrnout čtvrtletní harmonogram realizace všech Stavební práce: příprava území a položení základů, výstavba objektu a montážní práce, nezbytné interiérové ​​a dokončovací práce. Jak je již zřejmé z výše uvedeného, ​​k výstavbě bytového domu budete potřebovat plný personál zaměstnanců různých specializací. Pokud nechcete provádět stavební činnost sami, můžete uzavřít dohodu se specializovanou organizací.